皇城国际客户端下载-深圳房价大涨 全国楼市会跟风吗?

皇城国际客户端下载-深圳房价大涨 全国楼市会跟风吗?

  来源:三联生活周刊

  文 | 谢九

  国家统计局发布最新的房价涨幅,6月份深圳的二手房房价大涨近15%。让人记忆犹新的是,2016年全国房价迎来史上最疯狂的上涨,最开始就是从深圳率先启动,然后北京和上海跟进,最后扩散到全国。这一次,类似的场景还会重演吗?

  事实上,深圳二手房在去年就已经逆势上涨了8%,房价已经是全国最贵,在这样的高基数之上,深圳房价在今年还能继续大涨,的确超出了很多人的想象。那么,深圳楼市到底有什么魔力,能够持续上涨呢?深圳房价大幅上涨,最终会不会带动全国楼市跟涨呢?

  深圳楼市之所以能够持续上涨,首先还是有比较独特的供需基础。从需求来看,由于深圳对外来人口具有较强的吸引力,这几年一直保持着每年四五十万人的人口净流入,同为一线城市,北京已经连续3年保持人口净流出,而上海这几年则是有进有出。人口持续净流入,为深圳楼市带来了大量的需求。

  而从供给来看,深圳的住宅土地供应一直比较紧张,加剧了楼市的供需矛盾。和全国其他城市不同的是,深圳有非常强的高科技产业支撑,对于土地财政的依赖程度很低,不到20%,所以,在深圳的土地规划中,很多土地都向产业用地倾斜,而不是优先保障开发商用地。这一方面体现了一个高科技城市的底气,但由此也造成了一个客观现实就是,深圳的住宅用地相对不足。

  与此同时,深圳为了吸引高科技人才,最近几年开始大规模建设保障房,尤其是2018年,深圳市推出重大房改方案,提出“在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%”,将一多半的用地向保障房倾斜,这在国内还是首创,深圳的房改也被视为向新加坡模式转型。

  当大量土地资源向产业用地和保障房倾斜之后,深圳的商品房住宅用地势必会有所不足,由此也就形成了供需紧张的局面,为房价持续上涨打下了基础。当然,这也并不是说深圳的高房价很合理,任正非都多次炮轰深圳房价太高。如果连华为的员工买房都有压力,深圳房价之高也是可以想象。和深圳相比,全国其他城市很少有深圳楼市这样相对坚实的供需基础,如果说深圳楼市的上涨都备受争议,全国其他城市也就很难复制深圳房价的走势了。

  《相爱十年》剧照

  不过,这也并不意味着当前其他城市的房价就没有上涨的可能。从长期来看,随着房地产逐渐退出中国经济的中心舞台,楼市已经失去了长期上涨的基础,但从短期来看,也并不排除仍有反弹的可能。就像股市短期牛市并不需要经济基本面支撑一样,楼市短期发烧,有时候也和长期趋势无关。 

  当前的货币环境对楼市短期上涨非常有利,一旦地方政府的楼市调控出现放松,甚至变相刺激,楼市随时都有可能快速上涨。和去年相比,今年的楼市其实已经有所回暖。去年上半年,全国70多个大中城市中,房价下降的城市数量明显增多,统计局用“稳中有降”总结了当时的楼市,而今年上半年,统计局的描述是“价格微涨”。从4个一线城市来看,除了深圳大涨之外,北京、上海和广州的房价涨幅也都有所扩大。

  由于当前中国面临前所未有的增长压力,货币环境处于相当宽松的时期,货币供应量充足,贷款利率便宜,从房贷利率来看,在市场整体利率下行的背景下,首套房利率已经连续7个月下行,这和去年房贷利率持续上涨形成了鲜明对比。楼市对于利率变动一向最为敏感,房贷利率下降,往往是刺激房价上涨最有力的武器。

  老百姓而言,货币宽松最直接的影响就是通胀压力,而为了避免通胀带来的资产缩水,民众最直接的选择就是股市和楼市。当前的经济背景,和2015年非常相像。2015年经济也是面临下行压力,货币环境相当宽松。那一轮宽松周期里,央行连续实施了6次降息,以及4次降准。而这一轮宽松周期里,央行已经通过LPR实施了3次降息,以及4次降准。

  2015年那一轮货币宽松带来的结果,就是很快催生了资产泡沫,首先是股市,2015年A股市场迎来久违而短暂的牛市,股市泡沫破灭之后,大量资金开始进入楼市,2016年,中国楼市迎来最疯狂的一轮上涨。

  如果和2015年相比,不难发现今天中国经济的情况和当时非常相似。首先是宏观经济面临很大的下行压力,货币政策转向宽松,今年下半年以来,A股市场突然开始大幅上涨,那么,股市上涨之后,会不会像当年一样,楼市会从股市手中接过上涨的接力棒呢?

  唯一不同的是,当年政府对于楼市采取了各种鼓励和刺激的手段,而当前政府对于楼市的态度是“房住不炒”。这也就意味着,当前货币环境下,楼市已经具备了上涨的可能性,最终是否会大幅上涨,很大程度上取决于政府的态度,如果政府点上一把火,楼市就有可能再度大幅上涨。 

  面对房价持续领涨全国的局面,深圳最近开始升级楼市调控,大幅提升了限购门槛,要求在深圳落户满3年,且能提供36个月及以上的个人所得税或社会保险证明,对于离婚买房等行为也予以限制。深圳之所以能够及时升级调控,一方面是因为房价领涨带来了巨大的舆论压力,同时,也是因为深圳实体经济发达,对于土地财政的依赖程度较小。相比之下,其他地方城市对楼市调控未必有足够的底气,尤其在当前经济下行压力下,很多地方政府都有刺激楼市的冲动。

  不过,2016年那一次刺激房地产,对于实体经济并没有起到拉动作用,房价虽然大涨,但是经济依然下行,2016年到2019年,中国GDP增速从6.9%一路放缓至6.1%,今年上半年更是因为疫情陷入负增长。上次已经被证明没有效果,这一次如果再度刺激房地产,也同样无法拯救实体经济,唯一的效应就是会继续吹大房价泡沫。

  和股市泡沫相比,楼市的泡沫更加可怕。从老百姓的角度来看,很多人在股市投入的资金远远不及楼市,而且,楼市的大部分资金都是从银行贷款,和股市相比杠杆极高。股市泡沫破灭,大部分投资者只不过是被套牢,楼市泡沫如果破灭,就可能遭受倾家荡产的灭顶之灾。

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责任编辑:刘万里 SF014

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